Prawne aspekty zarządzania nieruchomością wspólną we Wspólnocie Mieszkaniowej

Prawne pojęcie nieruchomości występowało już w prawie rzymskim, gdzie oparte było na ustawie XII tablic i pojmowano w nim grunt i wszystko to, co jest z nim trwale związane. Według prawa rzymskiego, budynek wzniesiony na cudzym gruncie przypadał właścicielowi gruntu, bez względu na wysokość poniesionych nakładów oraz ich relacje do wartości gruntu. Zasada ta nie obowiązywała jedynie w przypadku budowli wzniesionych na cudzym gruncie, za zgodą jego właściciela.

W czasach nowożytnych, początkowo przedmiotem regulacji była wyłącznie konstrukcja rzeczowa. Nazywano ją ówcześnie „własnością pięter”, co wynikało ze sposobu dzielenia budynku na części jedynie w płaszczyźnie horyzontalnej. Później dostrzeżono też możliwość podziału obiektu budowlanego w płaszczyźnie wertykalnej, chociaż nazwa „własność piętra” pozostała, ze względu na historyczne uwarunkowania i tradycję np. w prawie.

Początki obrotu nieruchomościami w Polsce można odnaleźć już w XVII wieku, kiedy w Polsce szybko rozwijały się miasta, dzięki działalności inwestycyjnej bogatego mieszczaństwa oraz szlachty i duchowieństwa. Szlachta posiadała w miastach dwa rodzaje nieruchomości, takie jak ,,dobra stojące’’, obejmujące zabudowę wraz z placem oraz ,,dobra leżące”, czyli place. „Dobra stojące” pozostawały przeważnie w bezpośredniej eksploatacji właściciela, a ich podstawową funkcją było zapewnienie mieszkania. Najczęściej spotykanym typem posesji szlachcica w miastach była kamienica, usytuowana zwykle w zwartej zabudowie miejskiej lub w najbliższym sąsiedztwie murów miasta. Kamienica zajmowała zwykle frontową część działki, a podwórko na zapleczu otaczały mniejsze budynki, po części gospodarcze i mieszkalne. Odrębną kategorie zabudowy stanowiły pałace, które były własnością szlachty . W każdym mieście były to obiekty najwyższej klasy, mimo iż różniły się rozmiarami, użytymi materiałami budowlanymi, lokalizacją w obrębie działki i sposobem jej zagospodarowania.

Pierwsza polska spółdzielnia mieszkaniowa powstała 27 marca 1890 r. w Poznaniu. Powstające spółdzielnie miały z reguły charakter narodowy i stanowiły przejaw walki ekonomicznej z dyskryminacją społeczną i kulturalną. Powstało wtedy 2 miliony mieszkań, w których zamieszkało blisko 10 milionów mieszkańców .

Na skutek różnego ustawodawstwa i nierównomiernego rozwoju gospodarczego kraju na południowych i centralnych ziemiach Polski, zainteresowanie spółdzielczością mieszkaniową ograniczało się do dużych aglomeracji miejskich. Ogółem w 1918 r. prowadziło zweryfikowaną działalność około 40 Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowych.

Do 1922 r. dominowały spółdzielnie o charakterze budowlanym, prowadzące cegielnie, tartaki i składy materiałów budowlanych. Kierował nimi Patronat Spółdzielni Budowlanych w Lublinie, a następnie w Warszawie przekształcony w Związek Spółdzielni Budowlanych. W okresie późniejszym rozwinęły się spółdzielnie o charakterze budowlano-mieszkaniowym typu lokatorskiego. W tym czasie szczególnie wyróżniała się Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa i działające przy niej Stowarzyszenie znane pod nazwą “Szklane Domy”. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, pierwsza w kraju w 1925 r., przystąpiła do wznoszenia dużych osiedli pracowniczych. Stała się ona nosicielką nowych idei, walcząc o zasadniczą reformę mieszkaniową i nowoczesne budownictwo dla ludzi pracy, mieszkających w niezwykle ciężkich warunkach.

Należy podkreślić, że okres największego, żywiołowego rozwoju spółdzielni mieszkaniowych, nastąpił w latach 1922-1929. Ogólna ilość, w 1929 r., przekroczyła 790 spółdzielni. W 1931 r. powstał Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych, który uporządkował rozproszoną działalność Spółdzielni. Między rokiem 1924 a 1937, w oparciu tylko o same kredyty, zbudowano 96 tys. mieszkań z 259 tys. izb. Dwudziestolecie międzywojenne można podzielić na trzy fazy rozwojowe: I okres (1919-1929) –żywiołowy, pośpieszny rozwój, często nieco chaotyczny; II okres (1930-1935) zahamowanie rozwoju, spowodowane wielkim ogólnoświatowym kryzysem gospodarczym, a w konsekwencji załamaniem się także polskiej gospodarki. Pomimo niesłychanych trudności, spółdzielczość utrzymała, w zasadzie, swój stan posiadania. Wyróżniał ją status społecznej zaradności. III okres (1936-1939) to początek ponownego intensywnego rozwoju, przerwany wybuchem wojny w 1939 r

Krytyczna sytuacja mieszkaniowa w Polsce wywoływała ostrą reakcję społeczną. Z jednej strony protestowali lokatorzy, z drugiej strony do wspólnego działania organizowali się właściciele budynków. Właścicielami budynków mieszkalnych były głównie osoby fizyczne, jedynie w województwach zachodnich, część budynków w miastach należała do jednostek uspołecznionych oraz skarbu państwa i kościołów. Równocześnie powstawały stowarzyszenia lokatorów, które zwoływały wiece w proteście przeciwko podwyższaniu komornego. Rynek nieruchomości w okresie PRL−u. Na stan własnościowy polskiego rynku nieruchomości po II Wojnie Światowej, duży wpływ wywarła nacjonalizacja mienia przejętego przez Państwo po 1944 r. Związana była ona ze zmianami ustrojowymi, wymuszającymi w wielu dziedzinach, wprowadzenie nowych stosunków własnościowych. Preferowanym typem własności była własność społeczna tzw. uspołeczniona. Własność ta powstała z przejętej przez państwo, na podstawie aktów nacjonalizacyjnych, własności prywatnej. Ponadto, organy władzy, wydawały indywidualne decyzje nacjonalizacyjne, które stwierdzały przejęcie konkretnego mienia na rzecz państwa. Po II Wojnie Światowej Polska, w odróżnieniu od innych krajów byłego bloku wschodniego zachowała przez cały okres PRLu prywatną własność ziemi i większości budynków mieszkalnych i gospodarczych.

Na gospodarkę nieruchomościami lokalowymi i budynkowymi w miastach, decydujący wpływ miała publiczna gospodarka lokalami, zwana potocznie kwaterunkiem, ograniczająca, w sposób radykalny, prawo własności. Publiczna gospodarka lokalami została wprowadzona w Polsce, po raz pierwszy, dekretem z dnia 7 września 1944 r. o komisjach mieszkaniowych.

W 1951 r. publiczną gospodarką lokalami objęto domu spółdzielcze. Jednak, nawet w początkach PRL−u istniały, funkcjonujące w ramach ogólnie obowiązującego prawa, enklawy samodzielnie działającej własności spółdzielczej. Dopuszczał to dekret z dnia 25 czerwca 1954 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów budowanych. Obecnie, pod nadzorem Ministerstwa Skarbu Państwa, prowadzony jest w różnym trybie i w oparciu o różne rozwiązania prawne, proces załatwiania roszczeń dotyczących: tzw. gruntów warszawskich, nacjonalizacji przemysłu. Od 1990 roku budowano domy jednorodzinne prywatne, handlowano i zamieniano mieszkania, istniała prywatna własność ziemi w mieście i na wsi.

Działały państwowe biura notarialne, zachowały się i były prowadzone w sądach księgi wieczyste. W tym sektorze “kapitałowym” w socjalistycznej gospodarce, nie udzielano kredytów hipotecznych, nie było licznych pośredników w obrocie nieruchomościami, a rzeczoznawcy majątkowi działali na potrzeby gospodarki państwowej, z tzw. list wojewodów i sądów powszechnych.

Wyraźniejsze zmiany nastąpiły dopiero z nastaniem III Rzeczpospolitej Polskiej, w którym to okresie, wprawdzie nie zwiększyło się prywatne budownictwo, lecz zwiększył się kilkakrotnie obrót ziemią i darowizny użytków rolnych 29.

Pojęcie nieruchomości w prawie polskim zdefiniowane jest ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny zwany dalej k.c.

Zgodnie z art. 46 § 1 k.c.: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Artykuł ten wyodrębnia trzy rodzaje nieruchomości, takich jak gruntowa, budynkowa i lokalowa.

Innym przykładem przepisu, który reguluje definicję jest art. 272 § 2 KC, stanowiący, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią jej własność, chyba, że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, że mają się one stać własnością Skarbu Państwa. Odrębna własność takich budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu. Istnieje wiele kryteriów wyodrębniania nieruchomości. Zgodnie z kryterium przeznaczenia nieruchomości, dzielą się na: rolne, leśne, przeznaczone pod zabudowę, rekreacyjne, cmentarne. Według innych kryteriów wyróżnić można nieruchomości: zabudowane, niezabudowane, gruntowe, budynkowe, lokalowe, składające się z jednej albo wielu działek ewidencyjnych, należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego itp. Jednym z rodzajów nieruchomości jest nieruchomość budynkowa. Zgodnie z art.235 § 1 k.c. „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność”. Artykuł ten zawiera wyjątek od zasady superficies solo cedit, zgodnie, z którą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, należą do części składowych gruntu. Istnieje takze nieruchomość lokalowa, której definicja została zawarta w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy nieruchomością lokalową jest samodzielny lokal mieszkalny, jak również lokal o innym przeznaczeniu, który stanowi odrębną nieruchomość. Uznanie samodzielnego lokalu za odrębną nieruchomość, znajduje podstawę prawną w art. 46 Kodeksu Cywilnego. Samodzielny lokal nie jest częścią powierzchni ziemi. Lecz przez elementy konstrukcyjne budynku tj. fundamenty, ściany nośne, jest trwale związany z ziemią. Spełnia on kryteria nieruchomości poprzez fizyczne wyodrębnienie go ścianami w obrębie budynku oraz prawne przypisaniem do konkretnej osoby, jako jego właściciela Wyodrębniony lokal pozostaje nieruchomością lokalową także bez względu na to, że został ustanowiony, jako lokal mieszkalny, a jest faktycznie wykorzystywany na inne cele np. komercyjne.

Lokal w świetle ustawy o własności lokali

Definicja lokalu nie znalazła miejsca w przedwojennym rozporządzeniu Prezydenta Rzeczpospolitej o własności lokali. Nie zawierał jej też poprzedni kodeks zobowiązań. Możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali wprowadzono w okresie międzywojennym, zgodnie z rozporządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali Rozporządzenie to umożliwiało ustanowienie odrębnych praw własności lokali, w budynkach należących do osób prawnych w tym spółdzielni mieszkaniowych, a także w budynkach dla osób fizycznych, wzniesionych po wejściu w życie rozporządzenia na poszczególnych piętrach i częściach pięter, jeśli ówczesna władza budowlana uznała, że są to samodzielne pomieszczenia. Powyższe rozporządzenie regulowało również zarząd nieruchomością wspólną, a kooperowało z nim rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 października 1934r. normujące prowadzenie ksiąg wieczystych dla lokali będących odrębną własnością. Zmiana nastąpiła w 1994 roku, a mianowicie uchwalona została z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Przesądziła o tym potrzeba wprowadzenia nowych regulacji prawnych, które umożliwiłyby nabywanie na własność nieruchomości lokalowych i zaspokoiłyby potrzebę posiadania własnego mieszkania, a także umożliwiłyby sprawne zarzadzanie nieruchomościami. Ustawa o własności lokali dzieli lokale na „mieszkalne’’ oraz te o innym przeznaczeniu, czyli lokale użytkowe np. sklepy, salony. Główną przesłanką ustanowienia lokalu jest jego samodzielność. Powstanie samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Zgodnie z art. 2 ust. 2WłLokU samodzielnym lokalem mieszkaniowym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczanych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Definicja stałego pobytu ma swoje źródło w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.Pomieszczeniami pomocniczymi może być piwnica, strych komórka i garaż. W przypadku przynależności piwnic, czyli pomieszczeń usytuowanych na kondygnacji podziemnej lub najniższej nadziemnej, w którym poziom podłogi znajduje się poniżej poziomu terenu. Zatem do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia położone w różnych kondygnacjach, a nawet poza budynkiem, o ile tworzą z nim funkcjonalną całość i są usytuowane w granicach tej samej nieruchomości gruntowej. Lokal, jako odrębna nieruchomość, nie ma żadnych ograniczeń, co do jego dopuszczalnej powierzchni. Zgodnie z kodeksem cywilnym przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Powierzchnia piwnic, jak i innych przynależnych pomieszczeń, uwzględnia się przy wyliczaniu udziału w nieruchomości wspólnej z własnością lokalu. Przynależność piwnicy do lokalu powinna zostać uwzględniona w akcie notarialnym. Zdarzają się sytuacje, gdzie kilka piwnic jest wpisane do aktu notarialnego, a pozostałe w nim nie figurują, co staje się podstawą do sporów we wspólnotach mieszkaniowych. W tej sytuacji stają się one nieruchomością wspólną. Stan ten utrudnia rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jednym z rozwiązań jest przesuniecie pominiętych piwnic z nieruchomości wspólnej do konkretnych lokali. Wiąże się to z koniecznością przeszacowania udziałów nieruchomości wspólnej, przypadającej na konkretny lokal. Sytuacja ta wymaga zgody współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Ustanowienie lokalu w świetle ustawy o własności lokali

Ustanowienie lokalu, zgodnie z postanowieniami ustawy o własności lokali, odnosi się jednocześnie do lokali mieszkalnych jak i użytkowych. Na tej podstawie może zostać ustanowiona własność samodzielnych lokali w każdym budynku, bez względu na to, czyją jest własnością. Następuje to w budynkach będących własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego czy też spółki handlowej. Ustawa o własności lokali nie stawia wymagań odnoszących się do powierzchni samodzielnego lokalu. Nie jest ograniczeniem także ilość wyodrębnionych lokali, czas wyodrębnienia, a także ilość właścicieli lokali. Jedynym wymogiem, jaki stawia ustawa, jest samodzielność lokalu zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali tzn., aby korzystanie z niego nie było związane z koniecznością korzystania z urządzeń z innego lokalu.

Przepisy ustawy o własności lokali przewidują trzy tryby ustanawiania odrębnej własności lokali, tj. w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej dokonanej przez dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Na postawie art.7 ust. 2 WłLokU umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, a do powstania odrębnej własności lokalu nieodzowne jest założenie odrębnej księgi wieczystej.

Należy podkreślić, że prawo własności powstaje z chwilą założenia księgi wieczystej, ponieważ wpis ma charakter konstytutywny. Umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu powinna określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Kontrakt dopuszcza także możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, po zakończeniu owej budowy, odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy, lub na inną wskazaną w umowie osobę. Przesłankami decydującymi o nieważności takiej umowy są np. nieokreślone wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, czy też brak danych umożliwiających ich ustaleni.

Analogiczną konstrukcję ustanowienia odrębnej własności lokali ustawodawca uwzględnił w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Z członkiem spółdzielni, który ubiega się o ustanowienie odrębnej własności lokalu, spółdzielnia zawiera w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, umowę o budowę lokalu. Głównym elementem treści umowy jest zobowiązanie stron do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie jego odrębnej własności. Umowa określa szczegółowo zasady związane z budową lokalu.

Skutkiem zawarcia umowy takiej jest powstanie roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu zwane ekspektatywą odrębnej własności. Ma ona charakter zbywalny wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Formą umowy zbycia ekspektatywy własności lokalu powinna być, zawarta w formie aktu notarialnego. Spółdzielnia nie ma prawa odmówić przyjęcia nabywcy ekspektatywy w poczet członków. Wyjątkiem od tej zasady są nabywcy będący osobami prawnymi, jeśli ich statut wyłącza lub ogranicza członkostwo osób prawnych w spółdzielni. Spółdzielnia ustanawia na rzecz osoby uprawnionej odrębną własność lokalu w terminie dwóch miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie, to w terminie dwóch miesięcy od uzyskania pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia także takie prawo w chwili, gdy stan realizacji inwestycji umożliwia przestrzenne oznaczenie lokalu.

Umowne ustanowienie odrębnej własności lokali może nastąpić w celu zniesienia oprócz tego na drodze orzeczenia sądu. Dochodzi do tego zjawiska w toku postępowania o dział spadku czy w toku podziału majątku wspólnego małżonków. Podział dokonywany jest adekwatnie do liczby samodzielnych lokali. Jeżeli dla spełnienia przesłanki samodzielności lokali wymagane będzie wykonanie robót adaptacyjnych, sąd może, w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali , upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania tymczasowo, na jego koszt. W razie ograniczeń ze strony innych uczestników postępowania, sąd może wydawać stosowne nakazy lub zakazy.

Rezultatem zniesienia współwłasności jest podział nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych samodzielnych lokali, przy czym zachowana zostaje przymusowa współwłasność nieruchomości wspólne. W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali państwowych i komunalnych zastosowanie mają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne również w drodze jednostronnej czynności prawnej. Uprawnienie takie przysługuje właścicielowi nieruchomości. W drodze jednostronnej czynności prawnej, ma on prawo ustanowić odrębną własność lokalu dla siebie, bez obowiązku rozporządzenia na rzecz innej osoby. Przesłanką powstania, ustanawianego w tym trybie prawa odrębnej własności lokali jest konstytutywny wpis do księgi wieczystej.

Problematyka ustanowienia odrębnej własności lokalu była przedmiotem wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 12 lipca 2007 r., sygn. akt: II SA/Gd 378/07 dotyczącego odmowy wydania zaświadczenia o niesamodzielności lokalu mieszkalnego, który stwierdził, że nie jest istotne, czy lokal ten spełnia normy techniczne, wynikające z aktualnie obowiązujących przepisów budowlanych. Powyższa kwestia ma szczególne znaczenie przy ustalaniu samodzielności lokali, które zostały wzniesione pod rządami poprzednich regulacji prawnych. Nie można do takich lokali stosować późniejszych norm przewidzianych w aktualnych przepisach, gdyż w przeciwnym razie wiele lokali

Prawo nie uwzględnia możliwości wyodrębnienia odrębnej własności lokalu w formie testamentu. Niewyodrębniony lokal nie może być także przedmiotem zapisu windykacyjnego. Gdyby taki lokal spadkodawca uczynił przedmiotem zapisu windykacyjnego, rozrządzenie to należałoby, w drodze konwersji, uznać za zapis zwykły, zobowiązujący spadkobiercę do przeniesienia własności lokalu na zapisobiercę.

Pojęcie i powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 6 WłLokU ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, posiada możliwość nabywania prawa do zaciągania zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Ustawa o własności lokali nie zawiera definicji legalnej wspólnoty, tworzą ją właściciele odrębnych lokali. Nazwa wspólnota mieszkaniowa nie oddaje w pełni charakteru podmiotu powołanego w art. 6 WłLokU .Jest to wspólnota lokalowa, ponieważ mieszkalna funkcja lokali nie wpływa na istnienie i funkcjonowanie wspólnoty, brak funkcji mieszkalnych w budynku nie powoduje jej nieistnienia.

Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa obejmuje zarówno właścicieli odrębnych lokali, jak i też właściciela budynku, z którego zostały wyodrębnione.

W doktrynie wskazuje się na dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Pierwsze małe to takie, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela nieruchomości nie jest większa niż trzy. O wspólnocie dużej lub większej mówimy w przypadku, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy. Podział wspólnot mieszkaniowych opiera się na kryterium przedmiotowym, który wyznacza liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w danej nieruchomości. Zarządzanie dużą wspólnotą mieszkaniową może być mniej problematyczne niż małą. Zarządcy dużej wspólnoty nie potrzebują w niektórych sprawach wszystkich głosów mieszkańców budynku, tak jak to jest w przypadku małej wspólnoty. W małej wspólnocie, jeżeli pojawi się jeden głos sprzeciwu wobec propozycji zarządcy, to automatycznie powoduje to brak możliwości podjęcia ostatecznej decyzji.

Nazwa wspólnota mieszkaniowa sugeruje, iż wspólnotę mogą tworzyć tylko właściciele lokali mieszkalnych, w skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzą również właściciele lokali użytkowych.

W prawie polskim pojęcie wspólnoty mieszkaniowej zostało wprowadzone do porządku prawnego w dniu wejścia w życie ustawy z 24.06.1984 r. o własności lokali. Jest pojęciem techniczno –prawnym, oznaczającym wszystkich właścicieli lokali w budynku lub budynkach znajdujących się w określonej nieruchomości.

W świetle przepisów WłLokU członkiem wspólnoty mieszkaniowej może być osoba fizyczna, osoba prawna, w tym Skarb Państwa i jednostka samorządu terytorialnego, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, współwłaściciele lokalu np. małżonkowie, wspólnicy spółki cywilnej. Z chwilą utraty praw do własności lokalu członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej wygasa.

Odrębnym przypadkiem jest pochodny sposób powstawania wspólnoty mieszkaniowej tj. poprzez podział oraz łączenie się wspólnot mieszkaniowych. W doktrynie formalne uznane jest, że wspólnota mieszkaniowa nie ulega podziałowi, lecz nieruchomość wspólna.

Procedura podziału wspólnoty mieszkaniowej zobligowuje do zastosowania przepisów ustawy o własności lokali oraz gospodarki nieruchomościami. Kwestia sporną w tej procedurze jest podział majątku wspólnoty mieszkaniowej z powodu nieuregulowania tego w doktrynie. Postulowany jest podział majątku wspólnoty, poprzez podjęcie uchwały przed wszczęciem procesu przekształcenia wspólnoty mieszkaniowej.

Kolejnym etapem jest geodezyjny podział działki w stosunku do ilości udziałów z uwzględnieniem już tylko tych lokali, które będą tworzyć nową wspólnotę mieszkaniową, oraz zawrzeć umowę o podziale nieruchomości wspólnej, w formie aktu notarialnego. Ostatecznym etapem będzie założenie nowej księgi wieczystej dla nieruchomości wspólnej oraz wprowadzenie stosownych zmian w księgach wieczystych dla poszczególnych lokali.

Wspólnota mieszkaniowa może powstać poprzez połączenie się w jedną przynajmniej dwóch nieruchomości wspólnych, czego efektem będzie połączenie się wspólnot mieszkaniowych. Warunkiem połączenia jest podjęcie przez zainteresowane wspólnoty stosownych uchwał w trybie art.23 WłLokU. Mając na uwadze przesłanki dopuszczalności podziału wspólnoty mieszkaniowej, wydaje się, że możliwe jest jedynie połączenie się wspólnot mieszkaniowych sąsiadujących ze sobą fizycznie .

W ustawie o własności lokali istnieje brak przepisu, który jasno określiłby przesłanki powstania wspólnoty mieszkaniowej. Celem powstania wspólnoty mieszkaniowej jest wspólne utrzymanie nieruchomości w stanie, co najmniej niepogorszonym oraz sprawne zarzadzanie nieruchomością wspólną należąca do dużej liczby właścicieli.

Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości bez względu, czy jest to lokal mieszkalny czy użytkowy.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 grudnia 2011 r. sygn. akt I SA/Łd 1175/11, byt prawny wspólnoty mieszkaniowej jest z woli ustawodawcy, uzależniony od tego, czy w danej nieruchomości, poza właścicielem lub współwłaścicielami w częściach ułamkowych lokali stanowiących odrębną własność, istnieje chociaż jeden inny podmiot będący właścicielem, chociaż jednego takiego lokalu. Jeśli takiego podmiotu nie ma –wspólnota nie powstaje. Ustawa o własności lokali nie zawiera przepisu wskazującego na ustanie bytu prawnego wspólnoty. Raz wyodrębniona własność lokalu pozostaje taką i później.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie jest związane z żadnymi szczególnymi regulacjami czy czynnościami prawnymi prócz tych, które związane są bezpośrednio z ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu. Powstaje ona z mocy prawa, gdy w nieruchomości pojawia się lokal stanowiący odrębną własność osoby innej niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości, albo w chwili, gdy jednocześnie pojawia się większa ilość właścicieli różnych lokali.

Samo ustanowienie odrębnej własności lokalu nie czyni z tego zdarzenia powstania wspólnoty mieszkaniowej. Staje się to, gdy własność jednego lokalu nabędzie inny właściciel, nie powstaje ona również w przypadku, gdy wszystkie lokale stanowiące odrębną własność stanowić będą współwłasność tych samych osób.

Właściciele lokali dokonujący ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali, nie mają wpływu na fakt powstania wspólnoty mieszkaniowej, nie mogą np. zapobiec jej powstaniu, lub wybrać stan, w którym odrębna własność lokali powstanie bez jednoczesnego powstania wspólnoty. Nie mogą także jej zlikwidować.

Po powstaniu wspólnoty, należy wybrać jej zarząd na spotkaniu organizacyjnym, poprzez podjęcie uchwały w zależności od wielkości wspólnoty mieszkaniowej większością głosów, lub stuprocentową zgodą należy złożyć wniosek o uzyskanie NIP oraz REGON, które pozwolą na podejmowanie uchwał, a także utworzenie konta bankowego, na który właściciele będą mogli wpłacać zaliczki na utrzymanie części wspólnych budynku.

Wybrany zarząd podejmuje uchwały ustanawiające regulamin wspólnoty, wysokości składek na zarządzanie nieruchomością wspólną, statut wspólnoty.

Odrębnym przypadkiem jest powstanie wspólnoty mieszkaniowej w drodze orzeczenia sądu62. W zakresie ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze orzeczenia sądu, kwestią sporną jest określenie, w którym momencie powstaje wspólnota mieszkaniowa. W literaturze pojawiają się trzy możliwe koncepcje momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej. Pierwszą z nich jest chwila wydania prawomocnego postanowienia przez sąd, mającego za przedmiot ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Druga, to moment dokonania wpisu prawa własności lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nieruchomości.

Trzeci, to złożenie przez uprawniony podmiot wniosku o dokonanie wpisu prawa własności lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nieruchomości64.

Relewantnym momentem dla oceny chwili ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a tym samym powstania wspólnoty mieszkaniowej i możliwości skutecznego nabywania przez nią praw i zaciągania obowiązków, jest moment złożenia wniosku przez uprawniony, na mocy orzeczenia sądu, podmiot o dokonanie wpisu prawa własności lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nieruchomości.

Szczególnym przypadkiem powstania wspólnoty mieszkaniowej, nie poza oddziaływaniem ustawy, jest powstanie odrębnej własności lokali po zakończeniu likwidacji lub postępowania upadłościowego spółdzielni mieszkaniowej na podstawi art.1718ust.1u.s.m.

Konieczny jest odpis księgi wieczystej nieruchomości, bowiem zawiera on listę współwłaścicieli budynku, potrzebną do ustalenia większości wymaganej do utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Niezbędne jest zwołanie zebrania właścicieli lokali w budynku. Do spółdzielni skierowany zostaje wniosek o zwołaniu zebrania z dołączonymi załącznikami, takimi jak uchwała podjęta przez większość właścicieli lokali o powołaniu wspólnoty, uchwała o wyborze zarządu nowej wspólnoty, uchwała dotycząca zarządzania nieruchomością w okresie przejściowym oraz listą właścicieli lokali, którzy popierają utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku, gdy na zebraniu proponowane właścicielom lokali, w piśmie o zebraniu uchwały zostaną przyjęte, zarząd lub działający na jego zlecenie administratorowi nieruchomości podejmuje działania w celu uzyskania NIP, REGON, utworzenia rachunku bankowego wspólnoty, podpisanie umowy z firmami świadczącymi dotychczas usługi na rzecz spółdzielni. Zarząd nowej wspólnoty zwołuje zebranie członków wspólnoty, aby przyjąć regulaminy wspólnoty oraz ustalić wysokość zaliczek na utrzymanie części wspólnych budynku.

Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej dotyczy konkretnej nieruchomości, w której ustanowiono odrębne własności lokali, istnieje także przypuszczenie, że tam, gdzie znajduje się budynek wspólnoty, tam mieści się jej siedziba i na adres należy kierować korespondencję jednak nie zawsze tak jest. Wspólnotę reprezentuje, wybrany przez właścicieli lokali, zarząd albo zarządca, a którego siedziba może mieścić się poza nieruchomością wspólną. Aktualnie przyjmuje się, że siedzibą wspólnoty mieszkaniowej jest adres zarządu lub zarządcy, jeśli wspólnota powierzyła zarząd na podst. art. 18 ust.1 lub 2 WłLokU

Zostało wykazane w orzeczeniu OSK 1134/14 przez Naczelny Sąd Administracyjny, że zarządca powołany na podstawie art.18 WłLokU jest formalnie organem wspólnoty, bowiem powołanie zarządcy na podstawie tego przepisu, wyklucza możliwość powołania zarządu na podstawie art. 20 WłLokU Zarządca jest wówczas organem wspólnoty. W przypadku zmiany zarządcy lub zmiany siedziby zarządu należy dokonać zmian w rejestracji wspólnoty. W przypadku wspólnoty, która nie ma zarządu ani zarządcy, to siedzibą będzie adres nieruchomości wspólnej, co wiąże się z problemem wskazania konkretnej osoby do odbioru korespondencji.

W ustawie o własności lokali nie istnieje przepis, który by wyodrębnił przyczyny rozwiązania wspólnoty mieszkaniowej. Zatem wspólnota mieszkaniowa traci swój byt prawny, kiedy wygaśnie jedna z przesłanek powołujących ją do życia, to jest w sytuacji, gdy własność lokali w danym budynku zostanie skupiona na jednym właścicielu lub wskutek wygaśnięcia prawa odrębnej własności wszystkich lokali danej nieruchomości. Odrębnym przypadkiem jest są fizyczne unicestwienie np. całkowite zniszczenie budynku, z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu oraz w razie zawarcia poprzez właścicieli wszystkich lokali umowy o zniesieniu odrębnej własności lokalu, w formie aktu notarialnego.

Status cywilnoprawny wspólnoty mieszkaniowej

Charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej, na tle obowiązujących przepisów, budzi wiele kontrowersji. Ustalenie statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej nie należy do zadań prostych. Wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994r. o własności lokali, powstaje z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu. Wyodrębnienie takie musi wiązać się z powstaniem dwóch podmiotów właścicielskich. Jedynie przyjęcie takiego założenia pozwala w pełni realizować desygnat pojęcia wspólnoty. Zgodnie z art. 6 WłLokU wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Wspólnota została wyposażona przez ustawodawcę w wiele uprawnień i nałożono na nią szereg zadań, w celu zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną. Specyfika funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, jako jednostki organizacyjnej, wyłącza ją, co do zasady, z regulacji prawnych odnoszących się do podmiotów działających w obrębie obrotu gospodarczego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wspólnota mieszkaniowa nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, co się z tym wiąże nie podlega ona wpisowi do rejestru przedsiębiorców. Artykuł 6 WłLokU stwierdza, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Można uznać, że wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną na gruncie obowiązującego prawa, z uwagi na brak przepisu, który by jej tego rodzaju osobowość przyznawał. Zgodnie z art. 33 k.c. osobami prawnymi są Skarb Państwa i jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną, tylko takie jednostki organizacyjne, którym przepis szczególny przyznaje osobowość prawną Można, zatem stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, jest tzw. ułomną osobą prawną. Zatem nie może być podmiotem odrębnych praw i obowiązków. Podejmowane przez nią decyzje w konsekwencji wywołują skutki dla właścicieli lokali wchodzących w jej skład. Celem wspólnoty jest utrzymanie nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Zostało to w sposób jednoznaczny przesądzone w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku, pod sygn. akt III CZP 65/07, której to uchwale nadana została moc zasady prawnej76. Przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną. Tym samym wspólnota mieszkaniowa ma możliwość nabywania praw i obowiązków do własnego majątku, ale tylko, jeśli związane są one z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną np. może dokonać zakupu małej architektury ogrodowej Wspólnota może także zaciągnąć zobowiązanie, na przykład zatrudniając pracownika do prac konserwatorskich, któremu będzie zobowiązana płacić wynagrodzenie .

Skutkiem braku osobowości prawnej przez wspólnotę mieszkaniową jest to, że jako podmiot gospodarczy nie może ona upaść a w związku z tym w wyniku upadłości nie można ograniczyć odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty. Zgodnie z art. 17 WłLokU za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy z właścicieli lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi . W wyniku, czego wspólnota mieszkaniowa, jako reprezentant właścicieli lokali może rozporządzać ich majątkiem, na który składają się pożytki i przychody .

Zdolność sądowa, czyli możliwość pozywania do sądu i bycia pozywanym, przyznaje wspólnocie ustawą o własności lokali daje jej większe pole manewru w jej codziennym funkcjonowaniu. Dzięki tej możliwości, w przypadku występowania przed sądem, nie jest konieczne występowanie łącznie wszystkich właściciel lokali, wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, wystarczająca jest obecność zarządu lub zarządcy, jako reprezentanta.

Powołana wspólnota mieszkaniowa posiada kompetencje tylko do decydowania o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, nie posiada za to kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali, stanowiących indywidulaną własność poszczególnych właścicieli lokali. Jest zatem uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określonym uchwałą właścicieli celowi, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólna i utrzymaniem jej w należytym stanie.

Odrębnym przypadkiem opisywanym w doktrynie jest fakt nazwania wspólnoty mieszkaniowej osobą ustawową. Wspólnota mieszkaniowa, działając w granicach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Do 2007r. dominował pogląd, że wspólnota mieszkaniowa, poprzez brak osobowości prawnej, nie może posiadać odrębnego majątku, a cały jej majątek należy do poszczególnych właścicieli lokali.

Nabywanie praw w tym przypadku oznaczało tylko nabywanie praw na rzecz wszystkich właścicieli lokali, prawa nabyte na rzecz wspólnoty stanowią własność właścicieli lokali. Wspólnota może także sprzedawać cześć posiadanego przez siebie gruntu albo sprzedać lokal powstały z przebudowy części nieruchomości wspornej, a dochód powstały z transakcji staje się własnością wszystkich właścicieli lokali w części ułamkowej.

Kwestię o tym, że wspólnota nie może nabyć żadnej nieruchomości niż tylko na współwłasność lokali, została podważona w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004r. sygn. akt III CK 55/04, OSNC 2005. Nr 12,poz, 212, w którym sąd orzekł o tym że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek odrębny od majątku poszczególnych właścicieli lokali.

Ostatecznie, kwestię w postaci uchwały podjął Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów 21 grudnia 2007 r. o sygn. akt III CZP 67/07. SN nadał uchwale moc zasady prawnej i rozstrzygnął tym samym wieloletni spór o zdolność wspólnoty mieszkaniowej do posiadania własnego majątku. Uchwała SN pozwala na uporządkowanie statusu prawnego składników majątku wspólnoty mieszkaniowej, do których należą również środki zgromadzone na funduszu remontowym. Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o zasadach gromadzenia środków na funduszu remontowym, która uzna te środki za majątek własny wspólnoty, czyli odrębny od majątku prywatnego właścicieli lokali.

Podjęcie uchwały nie będzie sprzeczne z obowiązkiem corocznego rozliczania wszystkich przychodów wspólnot. W sprawozdaniu finansowym zarząd lub zarządca wykaże kwotę przychodów i kwotę wydatków z funduszu remontowego, a kwoty niewydane w danym roku będą automatycznie przychodem roku następnego. Uwolni to wspólnoty od opisanych wyżej sporów i zapewni możliwość bezpiecznego planowania wydatków.

stwierdzić należy, iż zmiana w ustawie o własności lokali, która dotyczy zmiany dużej wspólnoty mieszkaniowej tworzonej przez minimum 4 lokale, a nie jak poprzednio, gdzie progiem granicznym, od którego mieliśmy do czynienia z taką wspólnotą było 7 lokali. Była to diametralna zmiana zasady funkcjonowania rynku mieszkaniowego w Polsce.

Głównym założeniem zmiany ustawy było podniesienie poziomu w działaniu i zarzadzaniu wspólnotami mieszkaniowymi. Wywołało to, przede wszystkim zmiany dla osób związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Obniżenie progu oznacza, że z mocy prawa powstały tysiące wspólnot mieszkaniowych, które do tej pory nie były zobowiązane stosować przepisów o własności lokali, a ich zarządzanie odbywało się na podstawie Kodeksu Cywilnego. Od początku tego roku, każda wspólnota mieszkaniowa wymaga odpowiedniej organizacji formalno –prawnej, a także profesjonalnego zarządzania nieruchomości wspólną.

Ustawodawca nie wprowadził jednak zmian dotyczących rozgraniczenia pojęcia zarządzania i administrowania wspólnotą mieszkaniową a co za tym idzie nie została wprowadzona umowa o administrowanie wspólnotą mieszkaniową i jej zakres formalno-prawny i zakres zastosowania. Ustawodawca nie wprowadził także obowiązku zatrudnienia zarządcy, niemniej zadania związane z prowadzeniem dużej wspólnoty mieszkaniowej wymagają specjalistycznej wiedzy, co może oznaczać konieczność posiłkowania się profesjonalistą w tym zakresie. Ponadto ustaw nie wymaga od członków zarządu jakiekolwiek wiedzy o zarzadzaniu czy administrowaniu zazwyczaj w jego skład wchodzą osoby nie posiadające żadnego doświadczenia w zakresie zarządzania nieruchomością. Bardzo często znaczenie zarządu składającego się z właścicieli lokali jest tylko związane z podpisaniem umowy o administrowanie z profesjonalnym przedsiębiorcą.

Pojęcie sposobu zarządu nie zostało zdefiniowane, lecz występuje w ustawie o własności lokali. Określa, na jakich zasadach odbywa się gospodarowanie nieruchomością wspólną, która powstaje z chwilą wyodrębnienia własności lokali na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel. W ramach ustawowego sposobu zarządu możemy wyróżnić dwa jego modele określony w ustawie o własności lokali, odnoszący się do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych oraz uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności. Ustawodawca pozostawia właścicielom lokali swobodę jego kształtowania, znajduje to swoje źródło w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, który to przepis stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Ustawa nie określa szczegółowych zasad zarządzania wspólną mieszkaniową. Nowelizacja nie wprowadziła jasnego rozgraniczenia czynności zadań podejmowanych przez zwykłych zarząd. Ustawa nie wymaga od członków często będących laikami bez żadnej wiedzy dotyczącej zarządu zarządzania czy administrowania.

Zmiana sposobu zarządu wymaga, zatem zawsze zawarcia umowy, której stron, są właściciele lokali. Umowny zarząd nieruchomością wspólną można zastosować także jeszcze na etapie wyodrębniania lokali, gdyż art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotyczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek względem kolejnego nabywcy lokalu.

Określenie sposobu zarządu winno nastąpić w formie aktu notarialnego lub uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową. Umowy te ze swej istoty muszą zawierać zgodne oświadczenie woli właścicieli lokali, bowiem brak takiej zgodności prowadzi w konsekwencji do odmowy sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego. Niedochowanie zastrzeżonej formy powoduje bezskuteczność dokonanych czynności, innymi słowy nie dojdzie do określenia sposobu zarządu i zarząd będzie sprawowany według reguł wynikających z ustawy o własności lokali czy kodeksu cywilnego. Zmiana oznacza również, że właściciele nieruchomości składających się z minimum 4 lokali będą zobligowani na podstawie ustawy o własności lokali do wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W skład zarządu może wejść dowolna liczba osób. Właściciele mogą też powierzyć zarządzanie profesjonalnemu zarządcy. Wybrany zarząd będzie zobowiązany do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz oraz podejmowania czynności zwykłego zarządu. Jeśli chodzi o czynności przekraczające zwykły zarząd, ustawa o własności lokali zakłada ich podejmowanie, poprzez głosowanie uchwał. Uchwała jest podejmowana większością głosów. Jest to dobre rozwiązanie dla wszystkich właścicieli, którzy do tej pory tworzyli tzw. małe wspólnoty i nie byli w stanie  zarządzać nieruchomością wspólną przez brak jednomyślności. Do tej pory, w sytuacji podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, współwłaściciele zobowiązani byli do podjęcia jednomyślnej decyzji w sprawie. Najczęściej oznaczało to brak decyzyjności z uwagi na konflikty sąsiedzkie, albo sprzeczne interesy właścicieli. Jak wiadomo, nie każdy widzi identycznie kwestie utrzymania nieruchomości. W przypadku konieczności uzyskania jednomyślnej decyzji, w praktyce dochodziło do paraliżu i braku możliwości działania. Nie chroni to jednak mniejszości, jest ,która przeciwna podjętej uchwale i działaniami z nią związanymi. Wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana od jej powstania do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zaliczek zbieranych na ten cel. Dodatkowo, wspólnota mieszkaniowa będzie objęta obowiązkiem podjęcia uchwały w przedmiocie planu gospodarczego, a wszystkie działania związane z zarządem nieruchomością wspólną, właściciele będą mogli omówić na zebraniu organizowanym obowiązkowo w pierwszym kwartale danego roku.

Odpowiadając na pytanie czy regulacje prawe chronią interesy członków Wspólnoty Mieszkaniowej poprzez ich prawa i obowiązki w opinii autorki należy odpowiedzieć negatywnie. Obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa dają właścicielom lokali możliwości, za pomocą, których mogą oni dochodzić swoich praw. W przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych właściciel lokalu przysługuje mu jedynie prawo zaskarżenia niekorzystnej dla niego uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, kiedy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ustawa o własności lokali nie chroni przez to jednostki w dużych wspólnotach. Dochodzi do sytuacji, że zarząd wspólnoty ignoruje wniosek właściciela lokalu o poddanie pod głosowanie przedstawionego przez niego projektu uchwały. Gdy formalnie nie istnieje uchwała to tym samym niemożliwe jest też dochodzenie przez właściciela swoich praw w trybie przepisu art. 25 u.w.l. Przepis ten pozwala wytoczyć powództwo o uchylenie podjętej uchwały. W tej sytuacji właściciel lokalu może bronić swych interesów podejmując działania prawne prowadzące do ustanowienie zarządu przymusowego. W przypadku tzw. małych wspólnoty gwarancją ochrony interesów współwłaścicieli zapewnia obowiązek uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli lokali do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu co też nie daje ochrony praw jednostki Właściciel lokalu w małej wspólnocie ma do dyspozycji dwa przepisy kodeksu cywilnego, które w ciężkich przypadkach pozwalają mu szukać rozwiązania tylko za pomocą sądu.

Zarząd nad nieruchomością wspólną – pojęcie i znaczenie

Zarząd w polskim prawie cywilnym jest pojęciem ogólnym, który należy interpretować zależnie od poszczególnych przypadków. Ustawa o własności lokali nie posiada legalnej definicji „zarządu” nieruchomością wspólną i nie istnieje także w kodeksie cywilnym.

Zgodnie z ustawą o własności lokali zarząd rozumiany jest, jako organ wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd określany jest także jako zarządzanie, czyli podejmowanie danych czynności dotyczących pośrednio lub bezpośrednio, wspólnego dobra i prawa tj, współwłasności nieruchomością wspólnej

Można przyjąć, że zarząd nieruchomością, to najprościej ujmując, podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie czynności faktycznych, które są niezbędne zarówno w toku normalnej eksploatacji tej rzeczy, jak i w sytuacjach nietypowych. Stwierdzono także, że zarząd to działania podmiotów w niewyłącznie własnej sferze prawnej81. Pokrewny terminowi zarząd jest zwrot „prowadzenie spraw”, którym operuje art. 865 KC dotyczący spółki cywilnej. Warto również odnotować sformułowany w doktrynie pogląd, według którego synonimem terminu zarząd jest wyrażenie piecza nad majątkiem. Tym wyrażeniem posługują się przepisy KRO o władzy rodzicielskiej oraz o opiece nad małoletnim. Przykładem tego mogą być remonty i czynności prawne np. zawarcie umowy dzierżawy, a także czynności urzędowe, jak chociażby złożenie wniosku o pozwolenie na budowę, dotyczące rzeczy wspólnej, konieczne i przydatne w toku gospodarowania rzeczą, obejmujące utrzymanie, zabezpieczenie i eksploatacje rzeczy.

Jak określa Sąd Najwyższy wyroku z dnia 14 stycznia 2004r.,I CK 108/03, zarząd jest wybierany w trybie art. 20 ust.1 WłLokU, i nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, a organem wchodzącym w skład całej struktury organizacyjnej.Czynności zarządu podzielone są na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zakres zwykłego zarządu. Przed wejściem w życie ustawy o prawie własności lokali, obowiązywał wówczas art. 137k.c., który stanowił o tym, że umowa ustanawiająca odrębną własność lokali powinna określać sposób zarzadzania nieruchomością wspólną. Funkcjonowało to w ten sposób, że umowy ustanawiające odrębną własność lokali decydowały o tym, że zarząd nad nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez dotychczasowego właściciela nieruchomości. W rezultacie tych działań i postanowień zarząd najczęściej pełniony był przez państwową lub gminną jednostkę organizacyjną. Na temat czynności zwykłego zarządu w małej wspólnocie wypowiedział się Sąd Rejonowy w wyroku sygn. akt VIII C 801/2085 , który uznał, że adaptacja budynku gospodarczego na budynek mieszkalny stanowiła czynność przekraczającą zwykły zarząd i podkreślił przy tym, że nie była to czynność prawna, a czynność faktyczna na nieruchomości. Taką czynnością było również postawienie płotu. Konsekwencją tego była konieczność przyjęcia, że do dokonania tych czynności potrzebna była zgoda wszystkich współwłaścicieli. Powódki domagały się ochrony na podstawie art. 222 § 2 kc w związku z art. 206 kc, powołując się na fakt, że jako współwłaścicielki nieruchomości nie wyrażały zgody na poczynione zmiany. Stosownie do art. 201 kc do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Zgodnie z art. 199 kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Powódki twierdziły, że czynności dokonane przez pozwanego na nieruchomości były czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu.

Zgodnie z zasadą w art. 200 KC każdy współwłaściciel jest obowiązany współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną. Ustanowiony w powołanym przepisie obowiązek nie został przez ustawodawcę szczegółowo określony. Przepis art. 200 KC nie wyjaśnia pojęcia współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wskazuje elementów zakresu obowiązku każdego

Zarząd rzeczą wspólną wymaga unormowań zabezpieczających interesy współwłaścicieli. Ustawodawca, mając na uwadze to, że uczestnicy współwłasności ułamkowej nie są połączeni więzią prawną i nie mają wspólnego celu gospodarczego, nie przyznał im samodzielności w wykonywaniu zarządu rzeczą wspólną. Analogicznie do samodzielności wspólników w prowadzeniu spraw spółki oraz małżonków w zarządzaniu ich majątkiem wspólnym, tj. samodzielności, która polegałaby na tym, że każdy współwłaściciel mógłby bez współdziałania z pozostałymi współwłaścicielami podejmować decyzje i realizować czynności dotyczące rzeczy wspólnej.

Spośród czynności składających się na zarząd wyróżnia się czynności faktyczne, czynności prawne, a także czynności o charakterze urzędowym, dotyczące gospodarowania rzeczą wspólną. Niewątpliwie do takich czynności należy także zaliczyć rozporządzanie rzeczą wspólną, co wynika wprost z komentowanego art. 199 kc. Ocenę, czy dana czynności mieści się w ramach zwykłego zarządu, czy przekracza ten zakres, należy podejmować, mając na względzie konkretne okoliczności danej sprawy. Przy czym przykładowo, jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wskazuje się: ustanowienie służebności przesyłu, zmianę przeznaczenia lub przebudowę pomieszczenia wspólnego.

W świetle powyższego, sąd uznał, że adaptacja budynku gospodarczego na budynek mieszkalny stanowiła czynność przekraczającą zwykły zarząd, ale podkreślił przy tym, że nie była to czynność prawna, a czynność faktyczna na nieruchomości poprzez poczynienie nakładów. Taką czynnością było również postawienie płotu. Konsekwencją powyższego była konieczność przyjęcia, że do dokonania tych czynności potrzebna była zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jak wynikało z materiału dowodowego, na postawienie płotu nie było zgody powódek, natomiast na adaptację budynku, była. Mając na względzie argumenty przedstawiane przez stronę powodową, sąd rozważył, jakie warunki musiała spełniać zgoda powódek, aby można ją było uznać za ważną. Zdaniem powódek zgoda ta musiała zostać wyrażona w formie pisemnej przed podjęciem decyzji o przebudowie. 

Formy zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej

Nieruchomość wspólna wymaga zarządzania. Przez zarząd nad wspólnotą należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności, a więc tak prawnych, jak i faktycznych dotyczących przedmiotu wspólnego prawa.

Wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek przyjąć formę zarządzania. Jeżeli istnieje przypadek, gdy we wspólnocie mamy do czynienia z zarządem wybranym, często można się spotkać z tak zwanym zarządem zleconym. Oprócz tych dwóch opcji zarządzania, istnieje jeszcze zarząd przymusowy ustanawiany przez sąd.

Ustawa o własności lokali różnicuje sposoby zarządu nieruchomością wspólną. Podstawową klasyfikacją, jaka jest powszechnie przyjęta to rozróżnienie zarządu umownego, ustawowego i sądowego zgodnie z kryterium jego powstania.

Sposób umowny powstaje wskutek zawarcia umowy bądź podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, sposób ustawowy na mocy prawa, a sądowy w drodze orzeczenia sądowego. Odmiennym kryterium jest sposób wybrania zarządu: dobrowolny czy przymusowy. Dobrowolny ma charakter umowny lub ustawowy. Drugi sposób, czyli sądowy, wynika z baku aktywności właścicieli lokali. Ze względu na organ sprawujący zarząd nad nieruchomością wspólną, rozróżnić można zarząd bezpośredni, sprawowany przez wszystkich współwłaścicieli owej nieruchomości, a także zarząd pośredni, sprawowany przez zarząd lub przez zarządcę. Zgodnie z art. 18 ust.1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Ustawa nie ogranicza zawarcia umowy żadnym terminem, oznacza to, że może być ona zawarta w każdym czasie. Jest to możliwe wielokrotnie. W tym przypadku też jest wymagana zgoda wszystkich stron umowy oraz szczególna forma aktu notarialnego dla tej czynności, będąca formą ad sleomnitatem.

Innym sposobem określenia sposobu zarządu jest uchwała właścicieli lokali zaprotokołowana przez notariusza, która stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Uchwała musi być podjęta przez większość właścicieli zgodnie z art.23 WłLokU tzw. duże wspólnoty, czyli te powyżej trzech lokali mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej. Małe wspólnoty takiego obowiązku nie mają i bardzo często właściciele sami zarządzają nieruchomością wspólną ze względów na koszty, co prowadzi często do konfliktów i nieporozumień.

Pierwszą formą zarządu jest zarząd powierzony, powierza się go osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie, zawartej w formie aktu notarialnego. Sposób umowny oparty jest na trzech zasadach. Pierwsza z nich to zasada jego prymatu nad innymi formami zarządu, druga to zasada dobrowolności, a trzecia zawiązanie umownym sposobem zarządu nieruchomością wspólną kolejnych nabywców lokali.

Właściciele, powierzając zarząd, mają prawo określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną, i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali.

W sytuacji, jeśli tego nie zrobią, lecz tylko powierzą zarząd wyznaczonej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną i powierzająca zarząd określonej osobie może mieć rozmaitą treść i regulować różny zakres spraw. Możemy mieć zatem do czynienia z umowami: określającymi organy wspólnoty, np. zarząd, rada nadzorcza lub komisja rewizyjna i ich kompetencje, ograniczającymi się do przyjęcia konkretnego rozwiązania. Zawarte zostały one w rozdziale 4 ustawy o własności lokali lub modyfikującymi rozwiązania zawarte w 4 rozdziale ustawy, powierzającymi zarząd określonym osobom fizycznym lub prawnym, a także jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej, bez określenia ich obowiązków i kompetencji lub z jednoczesnym mniej lub bardziej szczegółowym określeniem ich obowiązków i kompetencji. W przypadku, gdyby umowa powierzająca zarząd nie była wystarczająco precyzyjna należy stosować odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali.

Drugim rodzajem jest zarząd wybrany. W przypadku dużych wspólnot, które nie powierzyły zarządu, muszą go wybrać. Wyboru zarządu dokonują właściciele lokali w formie uchwały podjętej w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali. Skład zarządu może być jedno lub wieloosobowy i zarządza nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Wspólnota ma przy tym swobodę wyboru składu zarządu właścicieli mieszkań albo inne osoby niebędące właścicielami a lokatorami. Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami.

Odmiennym przypadkiem jest sytuacja, gdy zarząd nie został powołany lub nie wypełnienia swoich obowiązków, albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

Odwołanie przez sąd nastąpi, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Jeśliby w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Ta forma zarządu ma charakter przejściowy, ponieważ jest ustanawiany na czas istnienia dysjunkcji w zarządzie nieruchomością wspólną. W przypadku wspólnot małych ustanawiany jest na podstawie art.203k.c.Po zakończeniu tego okresu wspólnota dalej może współpracować z zarządcą, jeśli tego chcą obie strony.

Samo ustanowenie przebiega w trybie nieprocesowym. Zgodnie z art. 606 k.p.c. właściwy jest sąd rejonowy zgodnie z miejscem położenia nieruchomości wspólnej. Z takim wnioskiem do sądu może zgłosić się każdy z właścicieli lokali, a także lokali niewyodrębnionych. Powołany zarządca ulega ujawnieniu w księdze wieczystej.

Czynności związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną

Czynności podejmowane w ramach zarządu na podstawie ustawy o własności lokali oznacza podejmowanie określonych czynności dotyczących wspólnego prawa. Czynności te dzielą się na prawne, faktyczne i procesowe. Problemem staje się brak legalnej definicji, czynności zwykłego zarządu’’ i czynności przekraczających zwykły zarząd. Czy dana czynność lub sprawa jest zwykła lub jest trudna do określenia.

Przepisy ustawy o własności lokali zawierają wskazanie wielu czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, czyli potocznie zwanych „niezwykłych”. Należą do nich następujące sprawy takie jak ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości, wytoczenie powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu, ustalenie części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących.(Art. 22 Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd. Połączenie dwóch lokali) Zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli, co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych, określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej93.

Do innych czynności zaliczyć można, przede wszystkim, zbycie rzeczy, a także jej obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym są nią np. hipoteka czy służebność, ale też wzniesienie na nieruchomości budynku czy innego obiektu budowlanego.

Czynności „zwykłe” obejmują bieżące administrowanie, zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszów i innych opłat, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej czy przewodów wodociągowych.

Rozróżnienie tych czynności ma diametralne znaczenie dla metody podejmowania decyzji przez wspólnoty mieszkaniowe. We wspólnotach, w których stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast w sprawach „niezwykłych” konieczne jest powzięcie przez właścicieli uchwały wyrażającej zgodę na podjęcie danej czynności przez zarząd oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jeśli zarząd dokona czynności „niezwykłej” bez takiej uchwały właścicieli, czynność będzie nieważna.

W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych działających w oparciu o przepisy o współwłasności czynności, „zwykłe” wymagają zgody większości członków, a „niezwykłe” ich jednomyślności, czyli stuprocentowego poparcia. Jest to książkowy przykład, gdzie często do tego nie dochodzi i wspólnota wstępuje na drogę sądową. Również w tym przypadku dokonanie czynności „niezwykłej” bez zgody wszystkich właścicieli, będzie bezwzględnie nieważne. Dochodzi wtedy do paraliżu decyzyjnego.

Podział czynności na czynności zwykłe i przekraczające, zarząd uzupełnia wyodrębnienie tak zwanych czynności zachowawczych, czyli zmierzających do zachowania wspólnego zachowania prawa. Podejmowane są one, bowiem, w ramach zarządu nieruchomością wspólną. Zalicza się do nich czynności faktyczne takie jak samoobrona i samopomoc, w ramach obrony posesoryjnej oraz czynności procesowe np. wytoczenie powództwa windykacyjnego negatoryjnego, posesoryjnego czy też przeciw egzekucyjnego. Do ich dokonania uprawniony jest samodzielnie każdy z właścicieli lokali. Podstawą tego jest art. 27 WłLokU, który to określa uprawnienia właścicieli lokali do współdziałania w zarządzie nieruchomości94. 

Podejmowanie uchwał

Zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali, co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Organem uchwałodawczym i kontrolnym wspólnoty mieszkaniowej, który funkcjonuje obok organu zarządzającego, zarządu i zarządcy, jest zebranie ogółu właścicieli. 43

Zebranie ogółu właścicieli lokali ma nadrzędny charakter wobec zarządu, co wynika z art.30 ust.2 WłLokU. Zdolność zebrania właścicieli lokali do podejmowania uchwał nie jest zależna od formalnej poprawności zwołania zebrania czy jego przebiegu. Dla skutecznego podjęcia uchwał, decydujące znaczenie ma treść oświadczeń woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach. Właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, wobec czego mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub dowolnie je zmieniać. Podczas zwoływania zebrania każdy z właścicieli może wystąpić do zarządu o uzupełnienie porządku obrad o proponowany przez niego projekt uchwały. Projekt taki może zostać zgłoszony w każdym momencie, także dopiero na samym zebraniu. Do właścicieli lokali należy decyzja o poddaniu projektu pod głosowanie na zebraniu w oryginalnym brzmieniu lub po wprowadzeniu zmian lub nie poddaniu go w ogóle.

Ciekawym przykładem jest rozstrzygniecie Sądu Najwyższego dotyczącego sytuacji, gdy jeden z właścicieli lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej, zgłosił wniosek o przyznanie mu możliwości wjazdu na podwórze i parkowania96. Wspólnota zaś odrzuciła jego wniosek o wprowadzenie tej kwestii do porządku obrad zebrania. Wtedy pan skierował sprawę do sądu. I nie uzyskał pozytywnego rozstrzygnięcia97.

Sąd Najwyższy, w wyroku ostatecznie oddalającym jego skargę kasacyjną, wskazał, że orzecznictwo wyjątkowo dopuszcza możliwość zaskarżania negatywnych uchwał wspólnot mieszkaniowych, czyli takich, które załatwiają odmownie jakieś istotne sprawy dla członków wspólnoty. Wynikało to z faktu, iż zebranie wspólnoty odrzuciło, nie tyle wniosek o konkretne rozstrzygnięcie sprawy członka wspólnoty, ale jedynie wniosek o rozszerzenie porządku obrad walnego zebrania członków wspólnoty o sprawę Pana C. Jego żądania dotyczące parkowania nie znajdowały się w porządku obrad zebrania, a wniosek dotyczył właśnie wciągnięcia tej sprawy do porządku obrad98.

Sąd Najwyższy podkreślił, że z art. 25 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali wynika prawo zaskarżania uchwał, które naruszają przepisy, umowę, zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub interesy członka wspólnoty99. Prawo to może być zrealizowane jednak tylko w przypadku, gdy uchwała została podjęta i dotyczy już istniejącego, wynikającego z tej uchwały stosunku prawnego, który może być wadliwy prawnie lub naruszać czyjeś prawa. 44

W tym przypadku stosunek prawny w ogóle nie mógł powstać, ponieważ odwołanie dotyczyło odmowy rozszerzenia porządku obrad o określony przez powoda punkt. Odmowa nie kreuje stosunku prawnego i nie ma skutku na przyszłość. Sąd zaś nie jest władny nakazać wspólnocie, by wprowadziła określony punkt do porządku obrad zebrania, które się odbyło100.

Artykuł 23 uw.l. reguluje tryby podejmowania uchwał przez właścicieli lokali, gdy jest to wymagane. Podejmowanie owych uchwał jest niezbędne, zwłaszcza do dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd101.

Ustawa wyróżnia trzy tryby podejmowania uchwał przez właścicieli lokali. Uchwały podejmuje się na zebraniu właścicieli lokali, czyli bezpośrednio, w drodze indywidualnego zbierania głosów zwanego trybem obiegowym oraz częściowo na zebraniu drodze indywidualnego zebrania, czyli trybem mieszanym.( Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania). Dla skutecznego podjęcia przez właścicieli lokali uchwały, wymagane jest jej powzięcie, w jednym z wyżej wymienionych trybów, większością głosów tzn. więcej niż 50 % liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie, na każdego właściciela przypada jeden głos. Przy czym, wstrzymujące się od głosowania liczone są jak głosy przeciwne uchwale. Taka modyfikacją głosowania musi nastąpić każdorazowo w określonej sprawie, a wiec nie może być generalna.

Właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał dotyczących zmian przeznaczenia poszczególnych lokali, na ile zmiany te nie powodują konieczności ingerencji we współwłasność. Zasada ta dotyczy także umów zawieranych przez wszystkich właścicieli lokali, a także umów zawieranych w imieniu wspólnoty mieszkaniowej przez wybrany przez właścicieli lokali102 zarząd lub przez zarządcę nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali nie muszą uczestniczyć w zebraniu osobiście. Istnieje dopuszczalność reprezentowania właściciela przez jego przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika. Kwestią sporną jest natomiast, jakiego rodzaju pełnomocnictwo i w jakiej formie jest konieczne do zastępowania właściciela w zebraniu. Zgodnie art. 23 ust. 2 WłLokU, wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego. Sąd Najwyższy uzasadnił to tym, że zmiana zasad liczenia głosów przy podejmowaniu uchwał jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną sprawowany przez właścicieli, a tym samym konieczne jest do tego pełnomocnictwo rodzajowe na podstawie art. 98 zd. 2 KC

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 30 stycznia 2020 r. (sygn. akt I ACa 297/19), przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym w świetle art. 23 ust. 2 WłLokU decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli, a nie tylko większość głosujących, a zatem, czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów.

Wartą przytoczenia jest uchwała z dnia 27 lutego 2020r. III CZP 59/19 gdzie Sąd Najwyższy wskazał, że niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów, może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Niezawiadomienie o głosowaniu lub pominięcie niektórych właścicieli przy odbieraniu głosów stanowi wadliwość w procedurze podejmowania uchwały. Nie jest jednakże tak, że każdy uchybienie proceduralne stanowi podstawę wzruszenia uchwały właścicieli lokali. Omawiane uchwała jest wyrazem dominującej linii orzeczniczej.

W dobie Internetu i COVID-19 głosowanie nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej, może odbywać się przy pomocy programu e-kartoteka lub w innej formie online. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 26 maja 2015 r., sygn. akt I ACa 356/15105. Należy stwierdzić, taka droga jest w pełni dopuszczalna, choć obwarowana pewnymi warunkami. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie zastrzega żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali, ani też powiadamiania ich o zebraniach i uchwałach. Przyjąć należy, że wybór sposobu zbierania głosów należy do kompetencji i zadań zarządu lub zarządcy, a sposób, w jaki następuje komunikacja z członkami wspólnoty, powinien być efektem wzajemnych ustaleń . Natomiast roczne obowiązkowe zebranie musi być typowym tradycyjnym spotkaniem. Wyjątkiem jest pandemia i przepisy covidowe pozwalające na odstępstwa od tej zasady, tak stwierdził Sąd Okręgowy w Warszawie. Właściciel nie zgadzał się z tym, że zaskarżona uchwała została podjęta w drodze głosowania obiegowego, bez formalnego zwołania zebrania właścicieli, przez co on i inni właściciele zostali pozbawieni możliwości przedstawienia innym właścicielom, obecnym na zwołanym zebraniu, swojej argumentacji faktycznej i prawnej dotyczącej uchwały w kontekście jej niezgodności z prawem a także, że głosy pod uchwałą były zbierane także on-line. Od 2 marca 2020 r. obowiązywała ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. W związku z pandemią wirusa COVID-19, od marca 2020 r., na terenie kraju obowiązywał szereg innych ograniczeń i zaleceń GIS, mających na celu zapobieżenie rozprzestrzenianiu się wirusa.

Do tych ograniczeń należy zaliczyć brak możliwości zorganizowania zebrania wspólnoty mieszkaniowej w tradycyjnej formie, aby uniknąć bezpośredniego kontaktu. Ostatecznie SO w Warszawie oddalił powództwo. Tarcza antykryzysowa dodała możliwość dla ustawy o własności lokali art.21 ust 4 i 5, w których wyraźnie dopuszczono ewentualność odbywania posiedzeń przez zarząd wspólnoty z wykorzystaniem środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Przepis ten zostały uchylony z dniem 19 stycznia 2021 r., ale był aktualny w tym konkretnym wypadku106. Zdaniem SO, z uwagi na wyjątkowy stan epidemii COVID-19, taki tryb procedowania np. za pośrednictwem komunikatorów internetowych był możliwy. Z uwagi na niebezpieczeństwo rozszerzania wirusa SARS-CoV-2, należało stosować również, w odniesieniu do zebrania ogółu właścicieli lokali. Ustawa wyraźnie zezwala na głosowanie przez właścicieli lokali w różnym miejscu i czasie i nie ma przeszkód dla odbywania zebrań właścicieli lokali w ten sposób i będą się oni komunikowali w tym samym czasie, znajdując się w różnym miejscu.

Artykuł 90 ustawy o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu COVID-19, wskazywał, że jeśli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, trwającego w dniu wejścia w życie tej ustawy lub ogłoszonego bezpośrednio po okresie trwającym w dniu wejścia jej w życie, ulegał on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania tego stanu108. Internetowe sposoby komunikacji i głosowania czy przepływu nie są dla każdego. Większość zarządców i właścicieli uważa, że ma to sens tyko dla wspólnot, w których mieszkają młodzi ludzie. W większości wspólnot zebrania odbywają się w sposób tradycyjny, czyli stacjonarnie. Próbowano je organizować on-line, ale zakończyły się fiaskiem mocy.

Powstaje pytanie kiedy uchwałę można zaskarżyć. Jest to często zadawane przez niezadowolonych właścicieli lokalu z podjętej uchwały. Ustawa o własności lokali przewiduje możliwość, aby właściciel, niezależnie od przeznaczenia jego lokalu, może zaskarżyć uchwałę, kiedy zaistnieje sytuacja, gdy z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z powodu jej niezgodności z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Przykładem tego jest sytuacja niezawiadomienia członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli. Może to stanowić podstawę uchylenia uchwały przez sąd tylko wtedy, gdy uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

Uchwała będzie niezgodna z prawem zarówno wtedy, gdy będzie naruszać przepisy prawa materialnego tj. ustawy o własności lokali, np. właściciele uchwalą postanowią, że koszty związane z utrzymaniem windy należącej do nieruchomości wspólnej obciążają tylko właścicieli lokali położonych na wyższych piętrach.

Naruszenie to będzie miało miejsce, gdy nie będą przestrzegane przepisy i zasady proceduralne normujące tryb podjęcia danej uchwały, jakich dopuszczono się przed zebraniem ogółu właścicieli lokali lub na zebraniu, a także w trakcie głosowania, w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna albo ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Do pokrzywdzenia takiego może dojść np., gdy uchwała o ulokowaniu, co prawda na nieruchomości wspólnej, ale bezpośrednio i w bliskiej odległości od okien tylko jednego z lokali uciążliwej infrastruktury. Nie każde naruszenie wymogów formalnych skutkuje nieważnością uchwały. Przyjęte jest, że istotne są tyko uchybienia, które mogły mieć wpływ na treść uchwały.

Czasem zawieszanie reklam, tablic, banerów, malowanie muralów czy montaż anten satelitarnych przynosi wspólnocie mieszkaniowej znaczne dochody, które pozwalają na obniżenie opłat stałych. Reklama na balkonie może być dobrym pomysłem na zwiększenie budżetu wspólnoty mieszkaniowej. Nie zawsze jednak takie postępowanie jest zgodne z prawem. Problem może się pojawić szczególnie w sytuacji, gdy balkon, choć należy do mieszkania i to właściciel może nim dysponować, musi on pamiętać, że ściany zewnętrzne, a także elewacje są elementami wspólnymi. Zarządza nimi wspólnota mieszkaniowa.

Aby zawiesić baner, należy sprawdzić statut lub regulamin wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, jeśli tak istnieje. Często zdarza się, że zakazują one wywieszania reklam na balustradzie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy lokal jest sprzedawany, a ogłoszenie wystawiane jest np. przez biuro pośrednictwa nieruchomości.

Zawieszenie owego banneru może być oprotestowane przez sąsiadów, którzy uznają, że dewastuje on wygląd budynku bądź jest wywieszony bez zgody konserwatora zabytków. Z tym przypadkiem możemy mieć do czynienia, gdy budynek jest wpisany do rejestru zabytków bądź jest w pasie ochrony konserwatorskiej.

Jeśli właściciel mieszkania chce zawiesić reklamę na balkonie występuje on z wnioskiem bądź prośbą do wspólnoty. Następnie wspólnota, w postaci uchwały i głosowania wyraża swoją na to zgodę lub nie. Ma też ona prawo zażądać pieniędzy, udziału w zyskach uzyskanych za reklamę.

Odmiennym przypadkiem jest sytuacja, w której wspólnota mieszkaniowa jest w pasie ochrony przyrody lub w strefie ochrony konserwatorskiej bądź sama w sobie jest zabytkiem. Jest to jedna z form ochrony zabytków w Polsce.

Jeśli banner reklamowy ma zostać umieszczony na obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, konieczne jest uzyskanie pozwolenia od wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz zgłoszenia i pozwolenia na budowę. Decyzja o wpisie do rejestru zabytków wiąże właściciela nieruchomości z licznymi obowiązkami związanymi z utrzymaniem zabytkowego obiektu i zachowaniem jego wartości111. Zagospodarowanie takiej zabytkowej nieruchomości, w tym umieszczenie na zabytku tzw. reklam może odbywać się jedynie w ograniczonym zakresie i pod nadzorem służb konserwatorskich, które na takie prace muszą wydać odpowiednie pozwolenie. Wniosek o pozwolenie może złożyć osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna posiadająca tytuł prawny do korzystania z zabytku albo inne prawo do korzystania z zabytku, pod warunkiem zgody właściciela np. zarządca wspólnoty mieszkaniowej. Wniosek należy złożyć do wojewódzkiego urzędu ochrony zabytków, właściwego dla miejsca położenia zabytku. Wraz z wnioskiem umieszcza się projekt, opisując w nim zakres prac. W szczególności zakres ingerencji w substancję zabytkową obiektu, związaną z montażem urządzeń reklamowych, informację dotyczącą materiału, z jakiego wykonane będzie urządzenie, jego kolorystykę oraz wymiary rodzaj montażu, oraz termin rozpoczęcia i zakończenia prac oraz jego uzasadnienie. Do wniosku jak i do projektu ma prawo wglądu każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej Może zgłaszać swoje uwagi i obiekcje dotyczące wniosku, a zwłaszcza projektu.·

Zgodnie z art. 36 ust 1 pkt 10 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami umieszczanie na obiektach wpisanych do rejestru zabytków tablic, reklam oraz napisów wymaga uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. W przypadku umieszczenia reklamy bez uzyskania stosownych pozwoleń, orzeczona może być kara na podstawie art. 63a § 1 Kodeksu wykroczeń oraz na podstawie art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przykładem takiego incydentu jest powieszony baner reklamowy, który zawisł na kamienicy. Właściciel lokalu usadowił je na budynku nie pytając wcześniej o zgodę konserwatora zabytków. Na zamieszczonym zdjęciu widać jak banery zasłaniają elewację i okna na wysokości pierwszego piętra budynku.

W przypadku zaistniałej sytuacji wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję o wstrzymaniu wykonywanych, bez jego pozwolenia lub w sposób odbiegający od zakresu i warunków określonych w pozwoleniu, posunięć przy zabytku wpisanym do rejestru118. Decyzja taka tracić ważność, jeśli konserwator zabytków w ciągu 2 miesięcy nie podejmie decyzji nakazującej przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu, nakładającej obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie wstrzymanych robót, nakładającej obowiązek podjęcia określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót przy zabytku do zgodności z zakresem i warunkami określonymi w pozwoleniu, zakazującym prowadzenia wstrzymanych działań.

W przypadku, gdy poprzez zawieszenie reklamy uszkodzony zostanie stan budynku, w tym elewacja, to Wspólnota mieszkaniowa może żądać przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru elewacji na nieruchomości wspólnej. Przykładem takiej sprawy jest Uchwała Sądu Najwyższego sygn. akt III CZP 65/13 z dnia 21 listopada 2013 r.,w przedmiotowej sprawie, pozwana będąca najemcą lokalu mieszkalnego, bez zgody wspólnoty i właściciela lokalu, przeprowadziła prace remontowe polegające na nadbudowaniu znajdujących się w lokalu parapetów oraz dokonała wymiany stolarki okiennej. Zmiany te prowadziły do obniżenia walorów estetycznych elewacji budynku. Sąd Rejonowy uznał, że żądanie powódki nie dotyczy nieruchomości wspólnej, a zatem wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji do żądania przywrócenia stanu poprzedniego budynku mieszkalnego i oddalił powództwo.

Sąd Okręgowy powziął wątpliwość, czy na podstawie art. 222 § 2 KC wspólnota mieszkaniowa może domagać się od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego zaniechania naruszenia prawa własności polegającego na zmianie wyglądu elewacji budynku przez przywrócenie stanu poprzedniego. Sąd Najwyższy orzekł, że nadbudowę lub przebudowę ścian zewnętrznych budynku kwalifikuje jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną. Powyższe oznacza, iż sprawa o przywrócenie ściany zewnętrznej budynku do stanu sprzed nadbudowy lub przebudowy jest sprawą związaną z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Oznacza to, że zdolność procesowa przysługiwać będzie wspólnocie, a nie właścicielom lokali.. Sąd wskazał w pierwszym rzędzie, że swoboda właściciela lokalu, co do wykonywania w zajmowanym lokalu pewnych czynności faktycznych, nie oznacza tym samym możliwości dokonywania takich czynności na zewnątrz lokalu. W przedmiotowej sprawie –wmurowanie cegieł w otwory okienne skutkowało tym, że stały się one częściami składowymi nieruchomości wspólnej. Oznacza to jednocześnie, że czynność częściowego zamurowania tych otworów stanowiła bezpośrednią ingerencję w nieruchomość wspólną. Czynność ta, na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 5 WłLokU, wymagała uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa była uprawniona do wystosowania roszczenia z art. 222 § 2 KC, bowiem zajmujący lokal dokonał takiej czynności bez uzyskania zgody wspólnoty.

Ciekawym rozwiązaniem takich problemów jest uchwała potocznie zwana krajobrazową. Czyli połączona z ustawą z dnia 24 kwietnia 2015 r. o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu. 26 Lutego 2020 roku w Krakowie została ona przyjęta.

Uchwała ta dopuszcza ograniczony katalog nośników reklamowych, a także podaje warunki ich lokalizacji w poszczególnych strefach: banery, billboardy o powierzchni 12 m² lub 18 m², słupy plakatowo-reklamowe, murale reklamowe, panele reklamowe, pylony, totemy, wolnostojące tablice reklamowe lub urządzenia reklamowe, których powierzchnia ekspozycji reklamy nie przekracza 5 m², inne tablice reklamowe lub urządzenia reklamowe umieszczane na obiektach budowlanych. Reklamy wieszane na zewnątrz budynków muszą być zgodne z uchwałą krajobrazową. Sankcją jest konieczność usunięcia reklamy oraz kary finansowe.

Gdy wspólnota mieszkaniowa decyduje się na wyrażenie zgody na reklamę lub chce w ten sposób pozyskać dochody, musi sprawdzić, czy w danej gminie obowiązuje uchwała krajobrazowa, zweryfikować, czy dla obszaru, na którym znajdują się nieruchomości danej wspólnoty mieszkaniowej wprowadzono ograniczenia w zakresie reklam zewnętrznych.Uchwała krajobrazowa weszła np. w Krakowie w życie od 1 lipca 2020 roku. Od tego dnia wszystkie istniejące tablice i urządzenia reklamowe będą musiały zostać dostosowane do wymogów w czasie 24 miesięcy.

Nowością jest też to, że od 2016 roku istnieje też tzw. opłata reklamowa za nośniki. Ma ona przeciwdziałać szpeceniu otoczenia reklamami. Jeśli gmina zdecyduje się ją wprowadzić, może pobierać maksymalnie 2,5 zł dziennie, a także maksymalnie 0,21 zł za metr kwadratowy powierzchni reklamy. Jeśli taka reklama znajduje się na części wspólnej bloku, to wspólnota musiałaby ponieść taką opłatę. Odrębnym aspektem jest pytanie czy podjęcie nowej uchwały wymaga uchylenia poprzedniej. Posługiwanie się w stosunku do uchwał pojęciem „uchylenia” powinno, więc wyznaczać standard postępowania, nie tylko organów kolegialnych spółdzielni mieszkaniowej, ale także wspólnoty mieszkaniowej122. Jednak ani prawo spółdzielcze, ani ustawa o własności lokali nie zawierają pojęcia „wygaśnięcie uchwały” czy „automatyczne uchylenie” na skutek podjęcia nowej uchwały dotyczącej tej samej kwestii, co poprzednia. W sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa  podejmuje nową uchwałę, musi jednocześnie uchylić poprzednią uchwałę dotyczącą tej samej materii. Dla każdej osoby, która nie jest prawnikiem, musi być jednoznacznie zrozumiałe, która uchwała aktualnie obowiązuje. W przedmiotowej sprawie taka hipotetyczna osoba, na podstawie treści obu uchwał, nie mogłaby zrozumieć, która z nich jest obecnie wiążąca. Prawo wspólnoty mieszkaniowej jest tworzone właśnie dla jej członków i musi być dla nich zrozumiałe oraz niebudzące wątpliwości interpretacyjnych. W związku z tym zaskarżona uchwała powinna zawierać w swej treści wyraźne stwierdzenie, że uchyla poprzednią uchwałę dotyczącą tej samej materii. 

Podsumowanie

Celem niniejszejszego artykułu była próba określenia kształtu prawnego zarządzania nieruchomością̨ wspólną we Wspólnocie Mieszkaniowej oraz próba ustalenia, czy i na ile regulacje prawe chronią̨ interesy członków Wspólnoty Mieszkaniowej, poprzez ich prawa i obowiązki.

Stwierdzić można, że wprowadzane przez ustawodawcę̨ zmiany ustawy o własności lokali, należy ocenić pozytywnie. Przykładem jest nowelizacja z 2019r. artykułu 19 i 20 ustawy o własności lokali obowiązującej od 1stycznia 2020r poszerzająca zakres tego aktu prawnego. Ma on zastosowanie w przypadku, gdy wyodrębnionych jest więcej niż trzy samodzielne lokale. Sprawniej można zarządzać budynkiem na podstawie ustawy o własności lokali niż Kodeksie Cywilnym. Obowiązek wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a następnie zawarcie umowy o administrowanie albo zarzadzanie z profesjonalistami prowadzącymi działalność gospodarczą, korzystnie wpływa z reguły na finanse Wspólnoty, a także stan techniczny i estetykę̨ nieruchomości. Zarząd z mieszkańców, nie posiada, bowiem z reguły wiedzy, doświadczenia i przygotowania w zakresie zarzadzania częścią̨ wspólną nieruchomości. Regulacje prawne nie chronią̨ jednak w wystarczającym zakresie interesów członków Wspólnoty Mieszkaniowej poprzez ich prawa i obowiązki. Kończąc powyższe rozważania, z pewnością należy uznać, że dzięki stosowaniu regulacji ze znowelizowanej ustawy o własności lokali, właściciele, którzy do tej pory byli zmuszeni do działania na podstawie Kodeksu cywilnego, będą w stanie zdecydowanie szybciej podejmować decyzje. Wpływa to na sprawnie zarządzanie nieruchomością. Obowiązek wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej , a potem zawarcie umowy o administrowanie również powinien znacznie poprawić decyzyjność, co korzystnie wpłynie na stan techniczny i estetykę nieruchomości. Nowe regulacje prawne nie chronią jednak w wystarczającym zakresie interesów członków Wspólnoty Mieszkaniowej poprzez ich prawa i obowiązki.

Słowa kluczowe: wspólnota mieszkaniowa, umowa, administrowanie, zarządca, zarząd, funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych.

Summary

The aim of this article was to try to determine the legal shape of common real estate management in a Housing Community and to determine whether and to what extent legal regulations protect the interests of members of a Housing Community through their rights and obligations.

It can be stated that the amendments to the act on ownership of premises introduced by the legislator should be assessed positively. An example is the 2019 amendment. Articles 19 and 20 of the Act on Ownership of Premises in force from January 1, 2020, extending the scope of this legal act. It applies when there are more than three separate premises. It is more efficient to manage a building on the basis of the Act on Ownership of Premises than the Civil Code. The obligation to elect a management board of a housing association, and then conclude an administration or management agreement with professionals running a business, usually has a positive effect on the community’s finances, as well as the technical condition and aesthetics of the property. The board consists of residents, as a rule, they do not have the knowledge, experience and preparation in the field of managing the common part of the property. However, legal regulations do not sufficiently protect the interests of members of the Housing Community through their rights and obligations. Concluding the above considerations, it should certainly be recognized that thanks to the application of the provisions of the amended Act on Ownership of Premises, owners who have so far been forced to act on the basis of the Civil Code will be able to make decisions much faster. This affects the efficient management of the property. The obligation to elect a management board of a housing community, and then conclude an administration contract, should also significantly improve decision-making, which will have a positive impact on the technical condition and aesthetics of the property. However, the new legal regulations do not sufficiently protect the interests of members of the Housing Community through their rights and obligations.

Keywords: housing association, contract, administration, administrator, board, functioning of housing associations.

 

Autora: Olga Serafin